El alquiler de un local comercial está sujeto a impuestos específicos que deben ser considerados tanto por el propietario como por el inquilino. Uno de los aspectos más importantes es el IVA en el alquiler de un local comercial, ya que este impuesto puede influir en el coste total del arrendamiento y en las obligaciones fiscales de ambas partes.
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En este artículo, analizamos en profundidad quién paga el IVA en el alquiler de un local comercial, cómo se calcula, qué excepciones existen y qué otros impuestos debes tener en cuenta.
¿Quién paga el IVA en el alquiler de un local comercial?
A diferencia del alquiler de una vivienda, que está exento de IVA, el alquiler de un local comercial sí está sujeto a este impuesto. En la mayoría de los casos, el inquilino es quien debe abonar el IVA correspondiente, mientras que el propietario debe emitir la factura con el desglose del impuesto.
El tipo impositivo general del IVA en el alquiler de locales comerciales en España es del 21% sobre la base imponible del alquiler. Sin embargo, hay ciertas excepciones que pueden influir en esta obligación, las cuales explicamos a continuación.
Casos en los que NO se paga IVA en el alquiler de un local comercial
Existen ciertas excepciones en las que el inquilino no está obligado a pagar el IVA en el alquiler de un local comercial. Entre los principales casos se encuentran:
🔹 Grandes empresas con exención de IVA
Algunas grandes empresas y entidades sin ánimo de lucro pueden estar exentas de pagar el IVA en el alquiler del local, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos por la legislación fiscal.
🔹 Locales utilizados exclusivamente como vivienda
Si el inquilino usa el local para vivir y no para actividades comerciales, el alquiler puede quedar exento de IVA. Sin embargo, esta condición debe reflejarse claramente en el contrato de arrendamiento.
🔹 Arrendamiento de terrenos sin edificación
El alquiler de terrenos sin construcción no está sujeto a IVA, salvo en casos específicos, como su explotación para actividades económicas.
Cómo se calcula el IVA en el alquiler de un local comercial
El IVA en el alquiler de un local comercial se calcula aplicando un 21% sobre la base imponible del alquiler. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento incluye otros gastos, estos también estarán sujetos a IVA.
📌 Ejemplo de cálculo:
Si el alquiler mensual de un local comercial es de 1.000 €, el cálculo del IVA sería:
- Alquiler base: 1.000 €
- IVA (21%): 210 €
- Total a pagar: 1.210 €
Si en el contrato se incluyen otros gastos, como suministros o gastos de comunidad, el IVA se aplicará sobre el total de estos importes.
Obligaciones fiscales en el alquiler de un local comercial
Tanto el propietario como el inquilino tienen responsabilidades fiscales en el alquiler de un local comercial.
🔹 Obligaciones del propietario
- Darse de alta como empresario en Hacienda para poder emitir facturas con IVA.
- Emitir una factura mensual al inquilino con el desglose del IVA.
- Declarar el IVA recaudado en el Modelo 303 y realizar el pago trimestralmente a Hacienda.
- Incluir los ingresos por alquiler en su declaración de la renta como rendimientos de capital inmobiliario.
🔹 Obligaciones del inquilino
- Pagar el IVA correspondiente en cada factura recibida.
- Retener el IRPF (19%) en caso de que el propietario sea un particular.
- Declarar la retención de IRPF mediante el Modelo 115 y pagarla trimestralmente a Hacienda.
Retención de IRPF en el alquiler de un local comercial
Además del IVA, el alquiler de un local comercial está sujeto a retención de IRPF, siempre que el propietario sea un particular.
📌 Cálculo de IRPF en el alquiler de un local comercial:
Si el alquiler base es de 1.000 €, la retención del 19% se calcula así:
- Alquiler base: 1.000 €
- Retención de IRPF (19%): 190 €
- Importe neto a pagar al propietario: 810 €
El inquilino debe ingresar los 190 € retenidos a Hacienda a través del Modelo 115 de forma trimestral.
Otros impuestos en el alquiler de un local comercial
🔹 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El alquiler de locales comerciales no está sujeto al ITP, ya que es un impuesto incompatible con el IVA.
🔹 Alquiler de garajes: ¿Paga IVA e IRPF?
Sí. El alquiler de garajes está sujeto al IVA (21%) y, si el propietario es un particular, también al IRPF (19%).
🔹 Deducciones fiscales para autónomos y empresas
Los autónomos y empresas que alquilan un local comercial pueden deducirse el IVA y el gasto del alquiler en su contabilidad, siempre que la actividad esté debidamente registrada.
Cómo emitir una factura de alquiler de un local comercial
El propietario debe emitir una factura mensual al inquilino con los siguientes datos:
✔ Nombre y NIF del arrendador y arrendatario
✔ Dirección del local arrendado
✔ Importe base del alquiler
✔ IVA (21%) aplicado al importe base
✔ Retención de IRPF (19%) (si el propietario es particular)
✔ Importe total a pagar por el inquilino
Ejemplo de factura de alquiler de local comercial:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Alquiler base | 1.000 € |
| IVA (21%) | 210 € |
| Retención IRPF (19%) | -190 € |
| Total a pagar | 1.020 € |
El inquilino deberá retener el IRPF y pagarlo trimestralmente a Hacienda.
Conclusión: ¿Quién paga el IVA en el alquiler de un local comercial?
✔ El inquilino es quien paga el IVA (21%) en la mayoría de los casos.
✔ El propietario debe facturar el IVA y declararlo trimestralmente.
✔ En algunos casos, grandes empresas y entidades pueden estar exentas de pagar el IVA.
✔ El alquiler de un local comercial también está sujeto a IRPF (19%) si el propietario es un particular.
Si vas a alquilar un local comercial, es fundamental conocer todas las obligaciones fiscales para evitar problemas con Hacienda. Para una correcta gestión, es recomendable consultar a un asesor fiscal y asegurarse de emitir y recibir las facturas correctamente.
